重庆房价分析——套路明显注意风险

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  这是一种非常奇怪的现象。开发商吹牛说某某地方规划了个轻轨站,宜春市房地产前景,某某地方规划了个学校,某某地方规划了个商圈,八字都还没有一撇,居然就能因此把房价吹到天上去。而那些现在就有个轻轨站,现在就有个学校,现在就有个商圈的楼盘,因为吹得少些,所以关注的人就少了。 2012年时均价9000,2018年卖价1.4W,涨幅56%。那么这种情况是否个别现象呢?我又找了一篇当年2012年当时的一篇文章,其中提到了南岸区热点地区南滨路的5个楼盘,其中4个楼盘有售价,他们的情况又如何呢? 而另外一个地区,南岸区弹子石,在我看来还是鸟不拉屎的地方,就因为通了一个朝天门大桥,于是房价高企,价格和沙坪坝差不多。 1、你根本买不到房。不错,现在的情况是,买房必须全款,根本不准挑房,即便如此,你也买不到房。 本人重庆土著,从2017年开始,重庆房价突然猛涨,一直到现在仍然持续火热。本文仅从笔者的个人经验入手,给大家分析一下重庆房价走势。 不错,沙坪坝确实堵车,但是哪个成熟城区不堵车?过去江北区不堵车,但是现在江北区的核心地段难道现在比沙坪坝畅通多少?因为人口多,因为往来的车多,因为他们真正有个轻轨站,真正有个学校,真正有个商圈,所以才堵车。新社区或许规划得好一些,但是那些规划落实要多少年?10年算少的,而且真正落实的时候,那些好东西可能根本不在你以为的那个位置,到时候你才发现开发商说了谎,找谁去? 2、过度炒作规划,而对于你来说,这些规划很难靠谱。开发商承诺你小区门口有学校,说不定有2公里远,而且新区的学校,多数是挂个名,教学质量并不一定就好。 而沙坪坝房子如何呢?笔者关注的那个小区,目前的二手房价格是1.8万,涨幅78% 。值得注意的是,这个涨幅是建立在当初售价并不低的基础上的。其实,就目前看,沙坪坝区的房价和南岸区本来就是一个水平的,南岸区的整体房价甚至还高一些。造成这种差异的原因就在于,当年的南岸区,很多楼盘是新开发的鸟不拉屎的地方,这些楼盘当初把牛皮吹上了天。 重庆房价一直以来存在着一种非常奇怪的现象,那就是,成熟的地区,房价普遍比较平稳,而越是鸟不拉屎的地方,往往房价炒作得越高。比如曾经的大学城、弹子石、巴南区,一直冒头的渝北区。而那些很成熟的地方,比如沙坪坝区,房价则比较普通。 不知道大家看见这些数据后是什么感觉。不要忘记了,这些房价还是这2年来重庆市房价普遍大幅提升的背景下的。因为旧的房价信息不太好找,我是随便搜的新闻,并没有进行区别挑选,我相信这是能反映普遍情况的。 现在,最火爆的是渝北区,特别是中央公园一带。但是,如果是2年前,你买了就赚了。但是现在,我反对各位普通人上车。有以下几个原因: 3、这些地方或许是有一定潜力的,但是开发商的一贯伎俩是,是先将价格炒作到位,将涨价潜力挤干,卖给你的房子,其实已经没有什么涨价潜力了。经对比可知,2012年时,弹子石的房价经炒作后,与沙坪坝成熟社区房价相当,但是现在两地房价在一个水平,沙坪坝的优质房源房价远远超过弹子石的普通房源。而现在的渝北区,同样鸟不拉屎,但是房价炒作得已经超过了成熟地区,也许这里确实是有潜力的,但是你现在去接盘,风险就全部自担,我是不推荐这种做法。 买房,一是为了自己住;二是为了卖掉。买房,是一个大投入,长周期的过程,不要被短期的某些障眼法迷惑。鸟不拉屎的地方,现在住起来感觉那叫一个酸爽,以后不一定能涨,涨了也不一定就比其他地方涨得多,而且风险还大,你为什么一定要挤破头去抢这些房子呢? 反正我的感觉是,当初炒得越厉害的,当年卖得最贵的珊瑚水岸和南滨国际,6年来的总涨幅均为16%。不要忘了你交的税,你花费的时间和精力,你交的物管费,甚至你可能还装修了。可以说这些房子都是亏本的。而当年最便宜的翔龙江畔,涨幅高达81%。当然了这并非该楼盘有什么特殊,而只是当初的卖价低,分母小导致的。因为这些楼盘的实用价值其实是差不多的,当初他们可以炒作出很多“价值”出来,但时间将抹平那些虚幻的东西,最终这些小区的房价差别差不多。 当然了,这里的价格有一个问题,就是2012年的价格到底是套内还是建面的问题。就算2012年的价格全部是套内,多出来20%涨幅,但是我还没有算你贷款的利息不是? 为什么成熟地区房价平稳呢?经常有人说,因为政府把土地卖高价,所以房价高。这种说法是倒果为因的,正确的说法是,因为能卖高价,所以政府才能把土地卖个高价。凡是重庆土著都知道,沙坪坝区的土地供给是非常困难的,因为能修房子的土地基本都卖出去了,连沙区政府想修个新办公楼都找不到地方了。而且沙坪坝区的财政是非常困难的,沙坪坝区政府做梦都希望土地能卖个高价。主观上,卖方迫切希望卖高价。从客观上,土地紧张、配套成熟,为卖高价提供了充足的理由,但是为什么沙坪坝区的土地就没有因此而卖出天价呢?不但土地卖不出天价,连房子的价格也很平缓,反而是渝北区那些鸟不拉屎的地区地王频出? 如果你看好重庆的房地产市场,我建议你可以去成熟地区购买优质房源,哪怕是二手房也可以,不要去扎堆。 我只是一个普通人,我没有特殊的信息渠道,但是经过我的分析,我认为这种情况是开发商导致的。渝北区这种地方有一个特点,那就是新楼盘很多。我们知道,要炒作楼盘,是需要很多成本的,也是有很大风险的。但是这些地方开发商多了,花花轿子一起抬,总的炒作经费就多,这就造成了一种遍地开花的炒作风气。而且这么多开发商扎堆了,风险均摊,大家也不怕投入那么多炒作经费导致血本无归了。而沙坪坝区这种见缝插针的老区,只有那么几家开发商,要炒作成本太高,风险太大,所以就难以发力了。 比如,2012年,笔者关注的一个小区,位于沙坪坝小龙坎。小区门口100米即为重庆市某知名小学,据说名列重庆市十强,小区具备就读指标。同时门口200米内还有菜市场、大超市、地铁站,小区距离三峡广场商圈大约500米。这样一个小区,无论如何也不会差吧。然而2012年时,卖价为9800一平米,套内面积。这个价格在沙坪坝算高的,但是在全市则只能算一般。

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